Seguramente habréis visto en las Actas de las Juntas de Propietarios de vuestras comunidades, que aparece indicado un coeficiente. Os contamos a qué se refiere, y anotad porque es importante.
En función de la superficie, situación, uso, etc. de su local, vivienda o garaje, cada propietario tiene asignado un porcentaje, un % de participación en la comunidad, «su coeficiente». Sigue leyendo
Un inquilino nos comenta que su arrendador le quiere obligar a pagar una derrama para arreglar el portal que se ha aprobado en Junta recientemente.
Pues bien, lo primero que hay que recordar es que frente a la Comunidad de Propietarios y de acuerdo a la LPH, quien está obligado a pagar las derramas, así como las cuotas ordinarias de comunidad, es el propietario del piso, no un arrendatario. O sea, que si no se paga esa derrama, la comunidad le reclamaría a él y no a usted.
Por otro lado, hay que revisar el contrato de arrendamiento particular que se haya hecho, porque hay casos en los que se pacta que será el inquilino quien correrá con ciertos gastos de mantenimiento y pueden incluirse los gastos de comunidad ordinarios y extraordinarios, pero esto, para ser válido, debe cumplir también los requisitos en contrato que establece la LAU.
Hoy resolvemos una duda referente a los fondos de provisión que se aportan a la comunidad de propietarios y qué pasa en una situación de compra-venta.
Pues bien, puede darse que el vendedor solicite a su Comunidad de Propietarios la devolución de una provisión de fondos hecha, ya que él no es responsable de más gastos futuros de la comunidad por la venta del inmueble. Sin embargo, hay que tener presente que la Comunidad no está obligada a devolver cantidad alguna, pues las cantidades van siempre adscritas a la propiedad, independientemente de su propietario, y, en todo caso, cualquier tipo de ajuste al respecto debe darse entre vendedor y comprador del inmueble.
Muchos de los clientes de ECOFINCAS han decidido alquilar su vivienda. Sin embargo, a pesar de haber tomado ciertas precauciones en la elección de su inquilino, acuden a nuestras oficinas planteándonos situaciones como éstas:
“La cisterna del baño, no funciona”, “la persiana del dormitorio se ha estropeado”, “la lavadora no centrifuga correctamente”,…
Cualquiera de estas afirmaciones, viene siempre acompañada de la misma pregunta: “¿Quién debe pagar la reparación?”
La respuesta a esta cuestión es, en muchos casos, complicada. A pesar de que la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), en su artículo 21, establece unos claros criterios, hay ciertos matices que en ocasiones se escapan y, es preciso aclararlos, ya que muchas veces es motivo de conflicto entre las partes.
Inicialmente, el casero tiene la obligación de realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda para garantizar las condiciones de habitabilidad.
Únicamente pueden exceptuarse dos circunstancias:
-Que el inquilino haya sido causante del daño.
-Que se trate de una “pequeña” reparación, propiciada por el desgaste del uso de la vivienda.
Se deduce, por tanto, que el arrendador será el responsable: de la reparación de la instalación de la luz si ésta es muy vieja y provoca fallos eléctricos (saltan los automáticos, se funden bombillas, etc.), de la sustitución de los electrodomésticos que dejen de funcionar porque se ha agotado su vida útil, del mantenimiento de la pintura degradada por el uso, etc.
Análogamente, se deduce que el arrendatario será quien costee las pequeñas reparaciones que exige el desgaste producido por el uso continuado de la vivienda: la rotura por accidente de una ventana, una lavadora excesivamente cargada, piezas rotas de vajilla o menaje, una campana extractora obstruida por una deficiente limpieza, etc.
No obstante, la duda es inmediata: ¿Cuál es el límite entre una pequeña reparación y otra de mayor tamaño?
Efectivamente, en ECOFINCAS, sabemos que es muy complicado determinar cuál es la frontera entre ambos casos. Nuestro equipo siempre les recomendará que se imponga el sentido común y el buen entendimiento entre las partes (arrendador y arrendatario), fomentando el diálogo y estudiando cada caso específico.
Rotundamente no. No se pueden cortar servicios ni suministros a un vecino por deudas con la comunidad ya que podría ser considerado como una falta o delito de coacciones tipificado en el Código Penal. Y obviamente tampoco se podrá pedir en el Juzgado pues son sanciones que no están previstas en la Ley de Propiedad Horizontal ni en ningún otro texto legal.
La actuación correcta será que la comunidad acuda al correspondiente procedimiento monitorio en reclamación de las cuotas y cantidades que el vecino moroso pueda adeudar.
Por lo tanto, no aconsejamos «tomarse la justicia por su mano».
Hasta el 28 de junio de 2013, la instalación de ascensores en comunidades de propietarios, como servicio de interés general, requería el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que además representaran las 3/5 partes de las cuotas de participación, si bien, cuando la finalidad era la supresión de barreras arquitectónicas solo era necesario el voto favorable de la mayoría de propietarios que representasen la mayoría de cuotas de participación.
Desde el 28 de junio de 2013, con las modificaciones introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, la instalación de ascensores en una comunidad de propietarios solo requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez represente la mayoría de cuotas de participación, como establece el art. 17.2 LPH: «Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación«.
No obstante, conforme al artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, la instalación de ascensor tendrá caracter obligatorio por solicitud de los propietarios y sin acuerdo previo de la Junta de propietarios siempre que «el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes«, no eliminando el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Las modificaciones introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013 entre las que se encuentra, entre otras muchas, el que el nuevo propietario de un piso o local deberá responder, además de las deudas vencidas del año de adquisición, de las de los 3 años anteriores, aumentando así en 2 años al pasar de uno a tres.
Así, el párrafo tercero del artículo 9.1 e) LPH dispone que «El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación«.
Establece el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que la convocatoria a la Junta de la comunidad de propietarios contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Ahora bien, ¿en qué momento se considera que las deudas de un propietario están vencidas, existe mora, y por tanto estará privado de su derecho de voto?
Existen dos posibilidades en este sentido, que exista un acuerdo de la comunidad o una disposición en los Estatutos que disponga que los pagos de las cuotas se realicen dentro de un plazo determinado como por ejemplo los 7 primeros días de cada mes (o trimestre si se tiene establecida esta periodicidad) o que no exista esta previsión. En el primer caso, y en el ejemplo propuesto, las deudas estarán vencidas y el propietario tendrá la condición de moroso el día 8, mientras que en el segundo caso, cuando no existe un plazo para el pago, el propietario solo puede ser considerado moroso cuando termine el mes o trimestre de la emisión del recibo, al ser de aplicación el artículo 1.100 del Código Civil.