Glosario esencial para negociar tu hipoteca

El tema de las hipotecas y los gastos relacionados con la vivienda nos toca muy de cerca, y por eso, hoy publicamos un pequeño glosario para que conozcas los términos esenciales si vas a convertirte en nuevo hipotecado y quieres renegociar tu hipoteca. Estar bien informado es esencial para no llevarse malas sorpresas a posteriori. En las oficinas de Ecofincas y de Fincalium estamos para ayudarte.

Capacidad de endeudamiento.  Es el capital máximo y la cuota que el solicitante de la hipoteca puede asumir sin hacer peligrar su integridad financiera. Está entre el 30% y el 35% de sus ingresos netos mensuales, teniendo en cuenta no solo la deuda que asume con su hipoteca, sino también otras a las que esté haciendo frente

Fipre y Fiper. Con el objetivo de permitir al usuario hacer una comparación entre distintas hipotecas antes de decantarse por una de ellas, la ley obliga a las entidades a entregar la información en un modelo normalizado denominado ficha de información precontractual (Fipre). Debe contener información clara y suficiente del producto que oferta y de carácter orientativo, y una vez que el banco haya evaluado nuestras necesidades y nuestra situación financiera, nos pasará la ficha de información personalizada (Fiper) con datos más precisos y personalizados.

Oferta vinculante.  En este documento se detallan las condiciones financieras de la hipoteca, que el banco no puede modificar durante 14 días desde su entrega. La oferta vinculante debe entregarse al usuario al menos 10 días antes de la firma de la hipoteca ante el notario.

Bonificaciones. La entidad bancaria puede “bonificar la hipoteca”, es decir, rebajar el diferencial que se añade al índice del tipo de interés variable (como el euríbor) cuando el hipotecado contrata unos productos vinculados a su préstamo.

IRPH. El índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH) se utiliza de forma similar al euríbor, para calcular el tipo de interés variable de las hipotecas, y representa el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios concedidos. Su uso se generalizó en 2006 y 2007 como una alternativa menos volátil del euríbor, pero una sentencia del Tribunal Supremo estableció también que carece de cualquier control de transparencia y es fácilmente manipulable por las entidades.

Cláusula de redondeo al alza. Es una disposición por la que el tipo de interés se redondeaba siempre al alza para dar como resultado cuartos de punto (0,25%), medios puntos (0,50%) o puntos enteros (1%). Ojo¡ Una sentencia del Tribunal Supremo declaró esta cláusula abusiva, por lo que ningún contrato hipotecario debería contenerla.

Primera fracción temporal. En los préstamos de tipo variable puede incorporarse una cláusula que contempla la existencia de un primer período en el que no se aplica el interés variable pactado sino uno fijo, bastante superior.

Carencia. Es un periodo en el que solo se pagan intereses y no se amortiza capital. Su duración máxima no suele exceder los 24 meses.

Quita. Es el acuerdo al que llegan banco e hipotecado para que este último devuelva al primero parte de la deuda, perdonándole el resto y renunciando así a su derecho a exigirlo.

Cláusula de vencimiento anticipado. Permite que una entidad de crédito dé por finalizado el contrato con anterioridad al plazo pactado, a causa del impago de una o más cuotas del préstamo. El deudor deberá devolver la totalidad del préstamo.

Comisión de amortización anticipada. Los bancos pueden cobrar la cantidad de dinero adicional que consideren por los trámites administrativos correspondientes y como compensación por lo que dejan de ganar en el caso de que el préstamo se cancele antes de la fecha de vencimiento.

Cláusula de subrogación. Aparece sobre todo cuando el inmueble se compra directamente del promotor o constructor, pero es poco habitual entre particulares. Sustituir al hipotecado implica que todas las previsiones del préstamo hipotecario suscrito entre el vendedor y la entidad bancaria nos serán aplicables en cuanto firmemos la subrogación, excepto si se dice expresamente lo contrario.

Comisión de subrogación. Es una comisión o porcentaje que cobra el banco al usuario en el caso de que este opte por cambiar su hipoteca a otra entidad financiera.

Intereses de demora. Son aquellos que se aplican cuando el hipotecado no paga a tiempo su cuota.

Beneficio de excusión. Es el derecho que tiene la persona que se compromete a asumir la deuda hipotecaria de otra –en el supuesto de que esta no lo haga– para oponerse a la ejecución de sus bienes, prestados en garantía del pago de la deuda, hasta que el banco no haya ejecutado todos los bienes del deudor principal.

Clips hipotecarios (swaps). Eran unos seguros frente a las subidas de los tipos variables de las hipotecas.

Elevar a escritura pública. Es hacer constar ante un notario un determinado hecho o derecho. En la escritura de la hipoteca deberá aparecer una descripción detallada de la vivienda a transmitir y de su situación registral, es decir, la información que nos indique si el inmueble está o no libre de cargas. Estos datos se solicitan en una nota simple que el notario pide al Registro de la Propiedad, y que se adjunta a la escritura pública.

Aval a primer requerimiento. Aunque se utilice más en los contratos de alquiler, antes de firmar la compraventa de una vivienda el banco puede solicitar al comprador un aval para conceder la hipoteca. Actúa como una garantía de pago independiente a la del contrato hipotecario que han firmado las partes.

Certificado de deuda cero. Acredita que la deuda hipotecaria contraída con el banco ya se extinguió. Se pide a la entidad financiera y se debe entregar en el Registro de la Propiedad para hacer pública la cancelación.

Hipoteca inversa. Es una renta vitalicia al cliente, quien ofrece su vivienda como garantía y al fallecer serán sus herederos, si quieren conservar la vivienda, los que se encarguen de hacer frente al pago de las cantidades abonadas más los intereses para recuperar la vivienda, o se la queda el banco como pago de la deuda.

Fuente: elpais.com